Les ventes judiciaires : une opportunité d’activités pour les futurs avocats

Souvent laissée pour compte par les avocats, la compétence en matière de ventes aux enchères immobilières se fait de plus en plus rare. A long terme, si la matière est délaissée, elle pourrait bien être reprise par d’autres acteurs. C’est déjà le cas au Québec où les notaires sont les seuls compétents pour traiter de la question.

Une voie d’exécution délaissée car méconnue

Alors que les propositions de ventes de biens aux enchères se font considérables, nombreux sont les protagonistes qui hésitent à s’y intéresser. Les potentiels acheteurs redoutent ce qu’ils croient être la complexité des conditions de vente d’un bien aux enchères et les créanciers le voient comme un ultime recours. De même, les syndicats de copropriétaires, hésitent trop souvent à intenter des actions de saisies immobilières, sauf s’ils en ont déjà effectués auparavant et qu’ils sont familiers avec ces procédures. Enfin, les avocats participent également, et à leur façon, à ce désamour, en considérant cette voie d’exécution comme lourde, complexe et trop formaliste. Néanmoins, la matière ne se limite pas à l’étiquette qu’on veut lui coller et  des opportunités de carrières sont offertes aux futurs avocats dans diverses approches, qui ne sont pas toutes aussi complexes qu’elles peuvent laisser paraître.

C’est pour contribuer à la connaissance de ces approches et les démocratiser, que Denis Talon, professeur à l’EFB (école de formation des barreaux) et avocat spécialiste des ventes judiciaires depuis quarante-quatre ans, souhaite sensibiliser la profession. Il ne cesse de répéter aux jeunes et futurs avocats, qu’un créneau de leur métier sera grandement menacé, s’ils s’obstinent à vouloir l’ignorer : « Il faut que les jeunes avocats se lancent dans la spécialisation des saisies immobilières, si tel n’est pas le cas, ce créneau professionnel sera perdu au profit des notaires, des huissiers voire de  fonctionnaires spécialisés ».   Il continue en arguant que 90 % des avocats qui fréquentent la salle des criées la découvrent inopinément. Il constante, également que lorsqu’il donne des cours de voie d’exécution, et de saisies immobilières à l’EFB, il a face à lui, des élèves-avocats qui pour la plupart n’ont jamais étudiés cette matière dans leur cursus universitaire. Or « un avocat, quel qu’il soit, doit savoir gérer les saisies immobilières, et ce n’est pas le cas lorsque je vois le nombre de mes confrères qui ne maitrisent pas ces procédures »

Organiser la vente, acheter, défendre : trois activités pour les avocats

L’avocat peut, dans ce créneau, avoir trois casquettes différentes : il a la possibilité d’organiser la vente du bien saisi, son achat, et défendre le débiteur ou le défendeur à l’opération.

« La meilleure approche pour s’initier à la matière est d’être l’avocat de l’acheteur d’un bien saisi » conseille Denis Talon. En effet, les acheteurs souhaitant acquérir un bien mis aux enchères à la barre d’un Tribunal de Grande Instance doivent obligatoirement se faire représenter par un avocat lors de l’audience d’adjudication. Celui-ci enchérira à leur place et se chargera des formalités juridiques de l’achat, ce qui ne présente pas de difficultés particulières.

L’avocat peut également représenter un débiteur saisi ou un défendeur à l’opération de vente qui veut faire valoir ses droits. Il peut s’agir à titre d’exemple d’un conjoint qui souhaite rester dans l’appartement menacé d’être aux enchères. Cette compétence est accessible à tout avocat, qui doit être en mesure de défendre les intérêts de son client.

L’organisation de la vente forcée de biens découlant de saisies judiciaires, mises en liquidation judiciaire ou résultant d’un partage après succession ou d’un divorce s’avère être une tâche plus délicate. Elle l’est entres autres, de par le risque de voir la vente reportée ou annulée ainsi que des conséquences financières et matérielles qui peuvent en découler. De plus, certains lots achetés sont encore squattés ou habités par leurs propriétaires, et une procédure d’expulsion peut être longue et complexe.C’est pour cela que les avocats expérimentés en la matière seront les plus aptes à organiser la vente d’un bien saisi.

Par ailleurs, il est à noter que l’avocat qui se charge de la vente d’un bien, ne peut pas se charger en même temps de son achat car il y’aurait conflit d’intérêt. En effet, l’avocat sera tiraillé par la volonté du débiteur qui souhaitera que son bien soit vendu le plus cher possible et celle l’acheteur qui  voudra l’acquérir au prix le plus bas. L’avocat peut donc intervenir à différents stades de la procédure. Pour tenter de persuader les plus récalcitrants, Denis Talon ajoute qu’un « vivier de clientèle est à la disposition des jeunes avocats dans les trois approches de la matière ».

Quid de la rémunération ?

Il existe deux types distincts de rémunération de l’avocat : les émoluments et les honoraires.

Même si depuis la Loi Macron, des projets sont en cours d’études, les émoluments constituent une rémunération fixée par la loi dans les procédures où la représentation par avocat est obligatoire. A l’inverse, les honoraires sont librement fixés d’un commun accord entre l’avocat et son client.

En matière immobilière, que cela soit pour l’organisation de la vente ou de l’achat d’un bien saisi, l’avocat est peu, voire jamais, rémunéré par honoraires, sauf s’il fournit des prestations annexes et supplémentaires à la procédure initiale.

L’avocat a donc des émoluments tarifés sur le corps de l’opération : lorsqu’il organise, la vente d’un bien saisi, ou qu’il porte des enchères, il a un droit proportionnel sur la valeur de celui-ci. L’avocat représentant un débiteur saisi ou un défenseur à l’opération, ne percevra en règle générale que des honoraires selon une base horaire ou forfaitaire qu’il aura lui-même convenu.

La profession d’avocat, riche de par ses multiples facettes, deviendrait appauvrie si un jour elle se voyait retiré la compétence de ces voies d’exécution ou de partage qui sont souvent la suite de combats judiciaires déjà initiés en amont.

Cheherazade CHIKHI