Vente en l’état futur d’achèvement : l’incidence de la nullité du contrat de réservation sur le contrat définitif

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) se caractérise par l’adjonction d’une vente et d’un contrat d’entreprise, le vendeur s’engageant à la fois à construire un immeuble et à en transmettre la propriété, l’immeuble n’existant pas encore lors de la conclusion du contrat dont il est l’objet.

Afin de s’assurer du succès du programme immobilier, un contrat de réservation est systématiquement conclu en pratique. L’intérêt de cet avant-contrat réside dans le fait pour le promoteur de réserver des immeubles, sans toutefois s’engager à les vendre, de sorte qu’il peut à tout moment renoncer à l’opération en cas d’échec de la pré-commercialisation.

Dans une décision du 12 avril 2018 [1], la Cour de cassation s’est interrogée sur les conséquences de la nullité de ce contrat de réservation sur la validité du contrat de vente définitif.

Un particulier avait signé un contrat de réservation portant sur un appartement et une place de stationnement, avant de les acquérir par un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu sous la forme authentique.

Mécontent des conditions de déroulement de la vente, l’acquéreur a assigné divers intervenants à l’opération immobilière, dont le vendeur en VEFA à l’origine du programme immobilier, aux fins d’obtenir l’annulation du contrat de réservation, du contrat de VEFA et l’indemnisation de ses préjudices.

La cour d’appel a fait droit à cette demande et prononcé l’annulation du contrat de réservation, en se fondant sur le défaut de notification de la faculté de rétractation prévue à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation. Les juges du fond ont conclu à l’annulation subséquente du contrat de VEFA et ordonné la restitution du prix versé par l’acquéreur.

Le vendeur en VEFA a alors formé un pourvoi en cassation. Il arguait de la renonciation de l’acquéreur à se prévaloir de l’irrégularité de la notification de la faculté de rétractation, du fait de la signature du contrat de vente définitif sans avoir émis la moindre réserve.

La Cour de cassation rejette cette argumentaire. Elle approuve les juges du fond d’avoir constaté la nullité du contrat préliminaire. Le contrat de réservation étant nul, il convenait de faire application de l’alinéa 5 de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, lequel prévoit un délai de réflexion de 10 jours lorsque le contrat de VEFA n’est pas précédé d’un avant-contrat. La Cour déduit, de l’absence de ce délai, la nullité du contrat définitif.

Par cette décision, la Cour de cassation vient consacrer l’autonomie du contrat de réservation (I), tout en reconnaissant, contradictoirement, une incidence indirecte de la nullité de ce contrat sur le contrat définitif (II).

I – La consécration de l’autonomie du contrat de réservation

La Cour de cassation vient pour la première fois consacrer le caractère autonome du contrat de réservation, en énonçant que « le contrat de réservation [est] un contrat distinct et autonome du contrat de vente ». Jusqu’ici, seuls les juges du fond s’étaient prononcés en ce sens [2].

L’article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation, qui régit le contrat de réservation, précise simplement qu’il s’agit d’un contrat facultatif. Dans une décision du 27 avril 2017 [3], la Cour de cassation avait déduit du caractère facultatif du contrat de réservation son absence d’incidence sur la validité de l’acte de vente, sans toutefois consacrer explicitement son autonomie. L’idée est que puisque le contrat de VEFA peut valablement exister sans avoir été précédé d’un contrat de réservation, ce dernier ne serait donc pas indissociablement lié au contrat définitif.

Cependant, si ces contrats ne sont pas intimement liés, il n’en demeure pas moins que le contrat de réservation est systématique en pratique et s’inscrit dans une même opération juridique que le contrat de VEFA [4]. Pour certains auteurs, cette indépendance est « inhérente à la nature même de cet avant-contrat, qui était envisagé à l’origine comme un outil de prospection au bénéfice du vendeur », de sorte qu’elle doit être relativisée [5].

L’autonomie du contrat de réservation devrait signifier que la nullité de l’avant-contrat n’a aucune incidence sur le contrat de VEFA finalement conclu. Pourtant, la Cour de cassation y attache ici une conséquence.

II – L’incidence indirecte de la nullité du contrat de réservation sur le contrat définitif

Dans sa décision du 27 avril 2017, la Cour de cassation affirmait l’absence d’incidence de la nullité du contrat de réservation sur la validité du contrat définitif, position qui semble quelque peu assouplie aujourd’hui.

Certes, la nullité du contrat préliminaire n’entraîne pas automatiquement celle du contrat définitif mais elle a bien une incidence.

En effet, la Cour de cassation indique ici que « le contrat de réservation […] étant nul, M.X se trouvait dans la situation visée au cinquième alinéa de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation et constaté qu’il n’avait pas bénéficié d’un délai de réflexion, la cour d’appel a déduit à bon droit, de ces seuls motifs que la vente devait être annulée ».

Concrètement, le contrat de réservation étant nul, il aurait fallu considérer qu’on se trouvait dans la situation où le contrat de VEFA n’est pas précédé d’un avant-contrat et prévoir un délai de réflexion de 10 jours pendant lequel l’acte notarié ne peut être conclu.

La Cour de cassation en profite pour rappeler la sanction du non-respect de ce délai de réflexion qu’est la nullité de l’acte réalisé.

D’un point de vue juridique, une telle solution est éminemment contestable. Alors que le contrat de réservation existait bel et bien, il aurait fallu prévoir qu’il puisse être annulé et imposer un délai de réflexion en conséquence.

Cette sévérité de la part de la Cour de cassation s’explique vraisemblablement par la volonté de protéger les acquéreurs non professionnels. Aussi, convient-il de noter qu’en l’espèce, l’acquéreur ne s’est vu, ni notifier la faculté de rétractation, ni appliquer le délai de réflexion dont il bénéficiait. Or, au regard de la gravité de l’engagement pris, le législateur et les juges entendent s’assurer d’un consentement éclairé des acquéreurs en leur accordant ce type de délais.

En tout état de cause, il ne peut être valablement soutenu que la nullité du contrat de réservation est dépourvue d’incidence, même indirecte, vis-à-vis du contrat définitif.