Le régime spécial du bail commercial

Avant la mise en œuvre du décret de 1953, les relations entre bailleurs et commerçants étaient régies par les dispositions du Code civil et la jurisprudence. La propriété commerciale n’était pas reconnue et le commerçant perdait son fonds de commerce en fin de bail. En ces temps troublés d’après-guerre, il a été nécessaire d’apporter un cadre juridique à leurs relations. Ainsi est né le statut des baux commerciaux qui avait notamment pour vocation de reconnaître aux commerçants la propriété commerciale, valeur de leur fonds de commerce.

Le bail commercial désigne le louage d’immeuble ou local à usage commercial, industriel ou artisanal. Bien que ce statut soit d’ordre public, il n’écarte pas les règles de droit commun du bail qui ont vocation à s’appliquer chaque fois que le statut spécial (statut des baux commerciaux) ne l’écarte pas. Le régime du bail commercial se distingue aussi du régime du droit commun du bail d’immeuble qui est supplétif car il est d’ordre public.

Ainsi, même si les parties souhaitent se soustraire au statut spécial du bail commercial et concluent un contrat excluant ce régime, le contrat de bail peut être disqualifié, voire annulé par le juge. La volonté des parties est donc inopérante dans ce domaine.

Le statut des baux commerciaux découle du décret du 30 septembre 1953 et figure aujourd’hui dans le Code de commerce aux articles L 145-1 et suivants. Depuis sa création, ce statut a été modifié afin d’assouplir son régime et a subi différentes réformes. Les réformes les plus significatives sont celles qui résultent de la loi du 4 août 2008 (loi de modernisation de l’économie) et, plus récemment, de la loi du 18 juin 2014 (loi Pinel). Promulguée le 18 juin 2014, la loi Pinel sur l’artisanat et le commerce vise à « mieux réguler les rapports locatifs des commerçants et des artisans » et rapproche le régime des baux commerciaux de celui des baux d’habitation.

Parce qu’il confère un droit au renouvellement, le champ d’application du bail commercial est encadré par des règles très strictes dont certaines sont d’ordre public. Dès lors, une occupation sans convention écrite peut, parfois, conférer un droit au renouvellement si toutes les conditions du statut sont réunies. A contrario, un bail commercial peut être disqualifié si les conditions du statut ne sont pas réunies, et le preneur ne bénéficie pas du droit au renouvellement et ne peut prétendre à la propriété commerciale au terme du bail. La jurisprudence, très dense et très controversée dans ce domaine, appuyée par la critique de la doctrine, a permis de sensibiliser le législateur sur certaines difficultés d’application et son inadaptation au contexte économique.

Il est donc souhaitable que ce régime s’adapte ponctuellement au contexte économique tout en protégeant les droits du preneur, puisque la finalité de ce régime est de concourir à la pérennité des activités commerciales.
Marie-Agnès VALLEE