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L’ensemble des professions juridiques liées au monde de l’immobilier est en émoi depuis le 27 mars dernier. Et pour cause, la loi °2014-366 du 24 mars 2014, dite loi «ALUR» ou « réforme Duflot » bouleverse totalement le paysage juridique français en la matière. «Loi fleuve»1 ; «Loi néfaste»2 ; «bouleversement législatif de grande ampleur»3 : les superlatifs émis par l’ensemble des commentateurs interpellent.
Reste que les anciens étudiants que nous sommes allons devoir mettre à jour nos compétences de manière significative : droit de préemption urbain, copropriété, baux d’habitation, Plan Local d’Urbanisme ; s’il y a bien une chose qui caractérise cette réforme, c’est son caractère transversal.
Voulue comme « juste, importante, et très moderne »4 selon Cécile Duflot, la loi ALUR fût l’un des fers de lance de la campagne présidentielle de 2012 (22ème engagement de François Hollande). Après de vifs débats parlementaires et un certain nombre de polémiques5, ses principales dispositions sont entrées en vigueur il y a peu.
Dans un souci manifeste d’information de l’acquéreur immobilier – auquel tout un pan de la loi est consacré – il incombe dorénavant au notaire, d’une part, de com- muniquer à celui qui accède à la propriété un nombre vertigineux d’informations nouvelles (I) ; et d’autre part de jouer le rôle « d’investigateur » : tenez-vous le pour dit, les notaires vont dorénavant tout savoir de vous (II).
I. L’INFORMATION DES ACQUÉREURS, NOUVELLE CLEF DE VOÛTE DE LA PRATIQUE NOTARIALE
D’aucuns considèrent que la réforme Duflot marque un changement d’orientation crucial dans le droit positif français. Force est en effet de constater que la loi teinte d’un certain consumérisme le droit de la vente immobilière. Cette extension du droit de la consommation procède-t-elle d’une infantilisation ? Celle-ci doit-elle être considérée comme une avancée dans les droits des acquéreurs ? L’on peut légitimement s’interroger sur cette question de l’abondance des informations communiquées au consommateur, longuement débattue par la doctrine dans d’autres domaines du droit, et unanime pour reconnaitre que « l’excès d’information nuit à l’information elle- même ». Noyé par un flot de documents dont la technicité n’a d’égal que celle des textes eux-mêmes, l’acquéreur sera sans doute hébété par les défauts mis en évidence par les analyses effectuées sur le bien.
Le « 3 pièces plein sud avec cuisine aménagé, traversant » devenant « bien contenant de l’amiante, dont l’électricité révèle des anomalies et situé dans une zone de sismicité ». Ce n’est pas le bienfondé de ces expertises, et encore moins celui de la réforme qui doit être remis en cause, ce serait se faire l’avocat du diable. Cependant, il semble légitime de s’interroger sur la manière dont le renseignement est délivré au client.
Techniquement, les conséquences pratiques de cette réforme sont de taille : elles impliquent en effet que le notaire notifie quasiment l’ensemble de son dossier à son client par lettre recommandée après la signature de la promesse de vente. Cette nouvelle contrainte légale va entrainer un bouleversement du process de vente d’un bien, et particulièrement des biens en copropriété. Il pourra en effet paraître choquant pour un profane d’attendre trois semaines à un mois avant de pouvoir signer une promesse de vente.
Après avoir vu son offre d’acquisition acceptée par le vendeur, l’acquéreur est souvent pressé de signer. Cette impatience est incompatible avec l’objectif affiché de la loi ALUR qui, dans son mouvement de perfectionnement de l’information, contraint à communiquer toutes les informations susceptibles d’intéresser l’acquéreur pour sécuriser au mieux les transactions immobilières et prévenir ainsi les recours contentieux.
Cependant, cette sécurisation juridique prend du temps, allongeant d’autant la période précontractuelle, au risque d’en faire un nid à litiges. La position du vendeur et de l’acquéreur est en effet instable : si la vente est parfaite au sens de l’article 1583 du code civil, il reste néanmoins difficile – et la pratique le prouve – de faire comprendre au vendeur qu’il est dans l’impossibilité de vendre à un autre acquéreur plus offrant.
Le ressenti des clients sur la réforme – qui est entrée en vigueur il y a à peine un mois – reste pour l’heure approximatif. Pourtant, au gré des premiers rendez-vous qui se sont tenus sous l’empire de la loi nouvelle, une tendance semble déjà s’esquisser. Certes, les acquéreurs sont satisfaits, rassurés, que le bien vendu n’ait plus de secret pour eux, mais ils déplorent une interminable attente avant la signature de la promesse de vente.
Cette extension de l’information de l’acquéreur va contraindre le notaire à anticiper le plus possible pour être efficace. Outre son rôle d’analyste juridique, il devient donc plus encore qu’avant un collecteur d’informations.
Les directives précitées portent une atteinte claire au secret professionnel même si les Etats peuvent exonérer les avocats des obligations de déclaration de soupçon lorsqu’ils exercent comme conseiller juridique, défenseur ou représentant en justice. En effet, cette garantie apparait bien insuffisante au regard du caractère flou des textes. La lettre du texte pourrait en outre contribuer à incriminer une personne en raison d’un simple soupçon que son avocat aurait été obligé de signaler et non d’un fait étayé par une preuve.
II. PROPRIÉTÉ ET VIE PRIVÉE : L’IMPOSSIBLE COMPROMIS
L’une des mesures originales de la loi ALUR est celle de l’accès par les notaires au casier judiciaire de leurs clients (via le Conseil Supérieur du Notariat). L’article 77 de ladite loi crée en effet une nouvelle sanction à la destination des marchands de sommeil (article L.225-19 du Code pénal).
Ces derniers pourront en effet être frappés d’une interdiction d’acquérir un bien immobilier dans les 5 ans de leur condamnation. Si cette interdiction est louable dans son principe, les moyens mis au service des praticiens pour son application restent contestables, et d’une efficacité toute relative.
Une intrusion contestable. Dès l’entrée en vigueur de cette disposition (reportée pour des raisons pratiques) le notaire sera désormais contraint de consulter l’extrait de casier judiciaire de tous les clients qui se présentent à lui.
Cela signifie que pour toutes les ventes immobilières, le notaire aura accès à l’une des informations les plus personnelles de son client. Le système tel qu’il a été établi est clair : il s’agira d’une consultation du bulletin n°2 du casier judiciaire, sur lequel figure – sous certaines exceptions restrictives – l’ensemble du passif pénal d’un citoyen. Les notaires pourront donc savoir, au détour d’un dossier, s’ils ont affaire à un meurtrier ou à escroc. La protection contre l’habitat insalubre est-elle une raison suffisante pour porter atteinte à la vie privée d’une manière si frontale ? Rien de moins sûr… et pourtant, cette disposition a été validée par les Sages du Conseil constitutionnel. Une solution moins radicale aurait pu consister en la création d’un « fichier central », comme il peut en exister en matière bancaire.
Une efficacité relative. Cette interdiction d’acquérir est délicate à appliquer, et ce à deux égards. La loi réserve tout d’abord la situation du marchand de sommeil déclarant acheter pour son utilisation personnelle. Dans ce cas, la sanction qui aura pu être prononcée à son encontre ne l’empêchera pas d’acquérir le bien librement. Cette mise à l’écart de ce nouveau dispositif légal par simple déclaration de l’intéressé peut laisser perplexe. En effet, le contrôle a posteriori d’une occupation personnelle par la personne inquiétée va s’avérer très délicat. Pour autant, il aurait été inique de priver quelqu’un du droit sacré à la propriété, tel qu’il est reconnu par l’article 17 de la Décla- ration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789.
D’autre part, le législateur semble avoir omis une hypothèse qui servira sans doute de brèche aux marchands de sommeil pour continuer leurs opérations immobilières : celle du droit des sociétés. En effet, si le Code pénal envisage l’interdiction d’acquérir de manière étendue « soit à titre personnel, soit en tant qu’associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif »6 le contrôle de cette sanction n’est assuré que par le notaire via la consultation du casier judiciaire de l’intéressé. Qu’en sera-t-il des cessions de parts de sociétés donnant vocation à l’attribution en jouissance d’un ou de plusieurs immeubles ? Des sociétés civiles immobilières ?
Ces cessions pouvant intervenir par acte sous seing privé, elles échappent donc à tout contrôle. S’il suffit de créer une société et de procéder à une cession de parts sociales pour contourner le contrôle du notaire, nous pou- vons craindre que cette formalité de contrôle du casier judiciaire, qui a allongé un peu plus la liste des documents nécessaires à la conclusion d’une vente immobilière, perde tout ou partie de son intérêt.
Ces différentes observations ne dressent pas un portrait avantageux d’une loi qu’il faut pourtant saluer : malgré les quelques incohérences qu’elle génère çà et là, elle reste innovante et vouée à protéger tant les accédants à la propriété que les locataires. Elle ne va toutefois pas dans le sens d’une simplification des différentes procé- dures que connaît le monde de l’immobilier, en alourdis- sant les obligations de chacun.
Rémi OPRYSZKO
1 G. DURAND-PASQUIER in JCPN n°15 du 11 avril 2014, n°1155
2 D. BRUNEL, président de la chambre des propriétaires in la revue de l’ha- bitat n°597, avril 2014
3 Ph. DELMAS de SAINT HILAIRE, directeur scientifique du CRIDON sud-ouest, in Nota-bene n°191 de mars 2014
4 Cécile DUFLOT, France Inter, 14 janvier 2014.
5 Notamment sur la cession de parts de sociétés civiles à prépondérance immobilière.
6 Article L.225-19 du Code pénal
