Loi « ALUR » et copropriétés en grandes difficultés : qu’est-ce qu’une ORCODIN ?

La problématique des copropriétés dégradées, en grandes difficultés, est une problématique intéressant de nombreux protagonistes. A titre principal bien évidemment, les premiers concernés sont les habitants de ces immeubles qui se plaignent d’avoir le sentiment d’être abandonnés. De nombreuses difficultés sont soulevées par ces situations (charges impayées, insécurité, insalubrité, etc). Dans ces conditions, le législateur a décidé d’introduire un dispositif qui se veut innovant pour les copropriétés profondément dégradées : l’opération de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national (ORCODIN).

Qu’est-ce qu’une ORCODIN et quels sont les objectifs poursuivis par la mise en œuvre d’un tel dispositif ?

Définition de l’ORCODIN

Non… ORCODIN n’est pas le nom de la prochaine mission de James Bond mais plutôt un outil étatique servant à secourir des copropriétés profondément dégradées et qu’aucun plan de sauvegarde antérieur n’a pu redresser.

La loi dite « ALUR » pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a introduit à l’article 65 la possibilité pour l’État et les collectivités territoriales de venir en aide aux copropriétés en très grandes difficultés, profondément dégradées.

À ce jour, deux ORCOD IN ont été décrétées : l’une concerne d’une part, les copropriétés dites du « Chêne Pointu » et de « l’Étoile du Chêne Pointu » situées dans le secteur dit du « Bas-Clichy » à Clichy-Sous-Bois (Seine-Saint-Denis) et l’autre, concerne la copropriété dite « Grigny 2 » à Grigny (Essonne).

Des conventions entre les différents partenaires publics ont été signées courant 2015 afin de déterminer les modalités pratiques de l’intervention publique dans ces opérations de grande ampleur. L’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France (EPFIF) a été tout particulièrement désigné pour piloter les opérations.

Objectifs principaux de l’ORCODIN

– Acquérir et porter des lots

Ensuite, l’opération vise la mise en place d’un dispositif d’acquisition ou de portage de lots de copropriétés dégradées. Concrètement, cela signifie que l’EPFIF engage des opérations d’achat de lots profondément dégradés. L’objectif est ainsi d’épurer toutes les dettes, de mettre aux normes puis de revendre lesdits lots.

– Transformations urbaines

D’abord, l’EPFIF a pour mission de piloter les opérations permettant de transformer profondément les quartiers susvisés. Les efforts porteront donc sur les logements, équipements publics et aménagements urbains. Pour cela, les financements de l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU) seront mobilisés.

En outre, l’un des points important du dispositif ORCODIN est relatif à la question du financement des travaux d’urgence. La convention entres les partenaires publics conclue le 7 juillet 2015 pour la mise en place de l’ORCODIN à Clichy-Sous-Bois a prévu que l’ANAH (agence nationale de l’habitat) assurerait le financement des travaux d’urgence.

Une question vient d’être posée au juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Bobigny à ce propos. En effet, dans une affaire opposant un des Syndicat de copropriétaire présent sur la zone et représenté par un administrateur provisoire, l’EPFIF a cru bon devoir faire supporter audit Syndicat le coût de la démolition d’un immeuble sur le point d’être détruit.

Le juge devra donc juger si en l’espèce il s’agit bien de travaux d’urgence entrant dans le cadre général de l’ORCODIN et alors le coût ne devra pas être supporté par le Syndicat des copropriétaires qui au demeurant ne dispose d’aucun fonds pour permettre le financement de tels travaux.

– Lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil

Enfin, l’ORCOD a pour objectif de lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. Malheureusement les marchands de sommeil n’hésitant pas à profiter de la vulnérabilité des plus faibles ont développé un véritable business dans ces territoires abandonnés conduisant à des situations humaines épouvantables.

L’EPFIF en articulation avec les services de l’État dispose donc de tout pouvoir afin de mettre en place les mesures nécessaires en s’appuyant notamment sur un décret d’application de la loi ALUR permettant dorénavant aux collectivités de vérifier la qualité des logements mis en location sur leur territoire. Ce décret permet aux communes volontaires de définir des zones géographiques dans lesquelles la mise en location d’un bien doit faire l’objet d’une déclaration ou d’une autorisation préalable.

Julien LEGER-HEBERT