Le droit réel de jouissance spéciale : confirmation, contours et limites temporelles

En consacrant la liberté pour un propriétaire de conférer un droit réel de jouissance spéciale sur son bien avec l’arrêt « Maison de Poésie » du 31 octobre 2012[1], la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation a mis un terme à la controverse doctrinale séculaire du numérus clausus des droits réels. Récemment, par un arrêt rendu le 28 janvier 2015[2], elle est venue entériner cette prérogative (I), tout en précisant son régime ratione temporis (II).

Assurément, après avoir consacré l’existence d’un véritable « OVNI » juridique, la Cour de cassation se devait d’en préciser le régime afin d’assurer la sécurité des relations contractuelles. Chose partiellement faite puisqu’elle précise que « lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil ».

I) La liberté de créer un droit réel de jouissance spéciale entérinée

Il convient tout d’abord d’examiner la nature sui generis du droit réel de jouissance spéciale (A) avant d’expliciter la latitude dont disposent les parties pour moduler la structure de ce droit (B).

A) La nature sui generis du droit réel de jouissance spéciale

1. Un droit réel d’origine prétorienne

La consécration par la Cour de cassation de la liberté pour un propriétaire de consentir un droit réel de jouissance spéciale sur son bien, s’inscrit dans la continuité de l’Avant-projet de réforme du droit des biens de l’association Henri Capitant[3]. En revanche, il est patent que la reconnaissance d’une telle faculté par la jurisprudence, n’entraîne pas les mêmes incidences que si elle avait fait l’objet d’une réforme législative.

Ainsi, l’acceptation prétorienne de la liberté de consentir un droit réel de jouissance spéciale, met fin ipso facto à la théorie du numerus clausus des droits réels au sein de notre ordonnancement juridique, ce qui n’aurait pas été le cas avec une consécration législative. En sus, l’adoption de l’Avant-projet de réforme aurait consacré un nouveau droit réel d’origine légale, ce qui aurait seulement permis au propriétaire de modifier librement la structure de ce droit. Il en résulte que la création d’un tel droit réel ne relève pas des textes légaux, mais de la convention des parties[4].

2. Un droit réel découlant de la libre volonté des parties

La Cour de cassation s’appuie sur les articles 544 et 1134 du Code civil afin de fonder légalement sa création, tout comme elle l’avait fait dans l’arrêt « Maison de Poésie ». La création du droit réel de jouissance spéciale résulte ainsi de la combinaison de deux grands principes de notre droit, à savoir la propriété et l’autonomie de la volonté. Au demeurant, le rapport obligationnel qui découle de la convention n’entache en rien la nature réelle du droit qui est conféré.

            Ainsi, l’association de ces deux dispositions permet à la Cour de cassation de reconnaître au propriétaire le droit de conclure une convention ayant pour objet le démembrement de son droit de propriété, mais la singularité du droit réel de jouissance spéciale réside en ce que la liberté dont le propriétaire bénéficie lui permet de modifier largement la structure du droit qu’il consent.

B) La structure modulable du droit réel de jouissance spéciale

1. L’intérêt pratique du droit réel de jouissance spéciale

L’intérêt de l’existence du droit réel de jouissance spéciale est de laisser une large latitude aux parties. En effet, outre la liberté dont elles disposent pour établir la durée de ce droit (cf. infra n°18 et suivants), les parties pourront convenir librement de l’utilité conférée. A contrario, les utilités conférées par les droits réels d’origine légale ne peuvent pas faire l’objet d’aménagement conventionnel, ce qui rend le droit réel de jouissance spéciale bien plus attrayant. Dès lors, ce droit réel sui generis permet au propriétaire de valoriser son bien tout en conservant certaines utilités. A titre illustratif, ces droits pourraient alors porter sur « une jouissance partielle ou particulière d’une propriété immobilière ou d’un bien immobilier déterminé »[5]. En conséquence, le rôle des rédacteurs d’actes est amplement renforcé, car il leur revient d’établir un régime juridique intégral au sein de la convention, afin d’encadrer l’exercice du droit réel de jouissance spéciale. L’arrêt commenté présente l’avantage indéniable de les éclairer sur les conséquences entraînées par l’absence de clause encadrant la durée du droit.

Cependant, il subsiste quelques doutes concernant le nombre d’utilités pouvant être consenti. En effet, s’il est objectivement admis que le propriétaire puisse conférer une utilité sur son bien, la question qui reste en suspens est de savoir s’il peut en conférer plusieurs. Cette remarque met en exergue les carences normatives en la matière, mais il semble opportun de considérer que l’esprit de la création prétorienne est tout bonnement de libéraliser les possibilités de démembrer la propriété. Il est donc évident, selon une partie de la doctrine, que plusieurs utilités du bien puissent être concédées[6]. Le droit réel de jouissance spéciale présente donc des atouts incontestables, d’autant plus que la faculté du propriétaire de consentir un tel droit est uniquement limitée par le respect des règles d’ordre public.

2. Une liberté encadrée par les règles d’ordre public

La Cour de cassation rappelle dans la présente décision, que la liberté du propriétaire de consentir un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale sur son bien, ne peut s’exercer que « sous réserves des règles d’ordre public ». En d’autres termes, le propriétaire d’un bien ne pourra valablement conférer un tel droit réel en vue de déroger à une législation d’ordre public à laquelle il serait soumis. Il sera donc impossible pour un propriétaire de conclure un acte constitutif d’un droit réel de jouissance spéciale, dans le but d’échapper aux règles du bail à construction ou encore à celles du statut des baux commerciaux, lorsqu’elles s’imposent.

Corrélativement, l’arrêt en présence soulève une importante vicissitude quant à la limitation par les règles d’ordre public de la liberté de création du droit réel pour le propriétaire, dans la mesure où il vise l’article 619 du Code civil. En effet, cette disposition a été déclarée d’ordre public par un arrêt du 7 mars 2007[7], mais la Cour de cassation en fait une application supplétive pour le droit réel de jouissance spéciale. Partant, la teneur du caractère d’ordre public de l’article 619 du Code civil, en est considérablement atténuée. Or, il ressort avec évidence que cette règle sert de fondement à la limitation temporelle du droit réel de jouissance spéciale car comme le prévoit l’arrêt, seul l’ordre public est censé pouvoir limiter la création d’un tel droit.

Dès lors, faire une application supplétive d’une règle d’ordre public semble oxymorique ! Dans ce cadre, deux interprétations sont possibles. Soit la Cour de cassation entend opérer un revirement par rapport à la solution dégagée en 2007, ce qui entraînerait une transposition inéluctable à l’usufruit. Soit le caractère d’ordre public de l’article 619 du Code civil ne concerne que l’usufruit ce qui signifierait que la durée d’un droit réel de jouissance spéciale puisse être limitée par un article d’ordre public, mais uniquement à défaut de stipulation des parties. La seconde hypothèse paraît plus plausible, compte tenu du fait que l’arrêt prévoit que le terme trentenaire prévu à l’article 619 du Code civil, s’impose dans le silence de l’acte constitutif du droit réel sui generis consenti à une personne morale.

Il semble que la volonté de la Cour de cassation soit de concilier les intérêts que présente le droit réel de jouissance spéciale, à savoir notamment la souplesse pour déterminer sa durée, avec l’ordre public du droit des biens qui aspire à limiter l’existence de droits réels grevant à perpétuité la propriété d’autrui. En définitive, cette solution aboutit à un consensus salutaire, car elle s’efforce de renforcer la protection du droit de propriété tout en conservant l’avantage temporel du droit réel de jouissance spéciale par rapport à l’usufruit, néanmoins les incohérences juridiques qu’elle présente, devaient être évoquées.

II) La limitation temporelle du droit réel de jouissance spéciale

Si la Cour de cassation exclut la possibilité de l’existence d’un droit réel de jouissance spéciale ad perpetuam (A), elle précise toutefois que dans le silence du contrat, l’extinction de ce droit se fera dans les mêmes conditions que celles prévues pour l’usufruit et le droit d’usage et d’habitation (B).

A) L’absence de caractère perpétuel du droit réel de jouissance spéciale

1. L’indifférence de l’existence ou non de prévisions contractuelles sur la durée du droit

La création d’un droit réel a pour effet de grever la chose objet d’un droit de propriété, c’est pourquoi il paraissait nécessaire de limiter dans le temps le droit réel de jouissance spéciale. C’est d’ailleurs la position qu’a adopté le Conseil constitutionnel en matière de droit réel grevant la propriété publique[8]. A fortiori, la Cour de cassation prohibe la perpétuité du droit réel de jouissance spéciale à défaut de stipulation des parties, mais elle interdit également aux parties de stipuler la perpétuité du droit au sein de l’acte constitutif. Les parties ne pouvant pas déroger à cette règle, il y a lieu de considérer que la Cour de cassation lui confère un caractère d’ordre public.

Incidemment, il convient de préciser qu’il existe certains droits réels perpétuels, c’est notamment le cas pour les servitudes ou encore le droit de jouissance exclusif et privatif sur une partie commune en copropriété. S’agissant des servitudes, leur caractère perpétuel est à relativiser du fait qu’elles s’éteignent par le non-usage trentenaire. En ce qui concerne le droit de jouissance privatif sur une partie commune, le Professeur Hugues Périnet-Marquet a pu considérer que ces droits seraient «probablement rattachés au droit réel de jouissance spéciale et évolueront au rythme jurisprudentiel en la matière»[9]. Si cette analyse s’avérait exacte cela signifierait que la solution dégagée par l’arrêt commenté constituerait un revirement, puisque la Cour de cassation avait admis que le droit de jouissance privatif puisse être perpétuel[10].

L’admission de la perpétuité du droit réel de jouissance privatif, était justifiée par son caractère accessoire par rapport au droit de propriété du copropriétaire sur son lot[11]. En vertu de l’adage « accessorium sequitur principale », il est donc tout à fait admissible que ce droit puisse être perpétuel. Mais ce fondement perd toute sa vigueur, dès lors que la Cour de cassation reconnaît qu’un droit réel de jouissance privatif sur une partie commune ne constituant pas un lot, puisse être conféré à une personne n’ayant pas la qualité de copropriétaire[12]. Il est donc légitime de s’interroger sur l’applicabilité de la solution dégagée en 2015, au droit de jouissance privatif. Les rédacteurs de règlements de copropriété et d’actes constitutifs de droit réel devront être vigilants, aussi, nous préconisons d’éluder toute clause stipulant la perpétuité du droit réel, dans l’attente d’une éventuelle précision légale ou jurisprudentielle.

2. Une solution empêchant la création d’un mode de propriété divisée

Certains ont vu à travers l’arrêt « Maison de Poésie » la possibilité de conférer un droit réel de jouissance spéciale perpétuel à une personne morale[13]. D’autres ont eu une lecture plus littérale et selon nous plus conforme à l’arrêt, en retenant que la Cour de cassation ne mentionnait pas le caractère perpétuel de ce droit[14]. Il est vrai que la Cour de cassation n’a pas pour ainsi dire expressément admis la perpétuité du droit réel de jouissance spéciale, puisqu’elle ne l’a autorisé que pour la durée d’existence de la personne morale bénéficiaire. Quoiqu’il en soit, la durée de ce droit est susceptible d’excéder celles des droits réels légaux, ce qui lui permet de conserver tout son intérêt.

Hormis les hypothèses particulières concernant les servitudes et la copropriété, la Cour de cassation avait validé une convention octroyant une prérogative perpétuelle d’exploiter des arbres situés sur le sol d’un fonds appartenant à un tiers, sans qu’elle ne puisse s’éteindre par le non-usage trentenaire[15]. Cette solution avait suscité de vives critiques notamment de la part du Professeur Thierry Revet qui considère que l’existence d’un droit réel grevant à perpétuité la chose du propriétaire irait à l’encontre de l’ordre public du droit des biens car la perpétuité «constitue la conséquence temporelle du jus excluendi»[16]. Malgré la singularité des faits de l’espèce, ces réprobations illustrent parfaitement le paradoxe des droits réels grevant à perpétuité un droit de propriété. Dans ce cadre, la solution adoptée par l’arrêt du 28 janvier 2015 est en étroite orthodoxie avec la conception unitaire du droit de propriété tel qu’il a été conçu à la Révolution, et par les rédacteurs du Code civil de 1804.

B) L’application supplétive du régime extinctif de l’usufruit au droit réel de jouissance spéciale

1. Le caractère supplétif de la limitation trentenaire du droit réel consenti à une personne morale

A défaut de limitation temporelle prévue par les parties, la Cour de cassation précise que le droit réel de jouissance spéciale «s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du Code civil». L’article 619 du Code civil limite à trente ans « l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ». Nonobstant le caractère d’ordre public conféré à cette disposition par l’arrêt rendu du 7 mars 2007[17], il appert au vu de l’arrêt du 20 janvier 2015 que cet ordre public ne saurait s’appliquer de manière impérative au droit réel de jouissance spéciale.

L’arrêt commenté s’inscrit dans la continuité de l’arrêt « Maison de Poésie » qui avait considéré que le droit réel sui generis consenti à une fondation pouvait être viager, ce qui le limite nécessairement dans le temps. En sus, il est constant que la solution dégagée oblige les parties qui entendent prévoir une clause sur la durée à la limiter dans le temps, à défaut, le droit réel subira le régime extinctif de l’usufruit.

Corollairement, il est idoine de prévoir un terme lors de la rédaction de l’acte, sous peine de se voir appliquer un régime moins favorable. En effet, la liberté pour les parties de déterminer la durée du droit réel de jouissance spéciale constitue un de ses avantages par rapport aux autres droits réels dont les durées sont limitées par la loi. Il convient de souligner que la jurisprudence outrepasse l’article 611 de l’Avant-projet de réforme, qui prévoit l’extinction trentenaire du droit réel de jouissance spéciale, pour les personnes morales comme pour les personnes physiques. En définitive, la marge de manœuvre dont disposent les parties lors de la rédaction de l’acte constitutif du droit réel est significative.

Par ailleurs, l’interprétation selon laquelle le droit réel de jouissance spéciale consenti à une personne morale serait nécessairement trentenaire ne parait pas opportune. L’utilisation de la conjonction de coordination «et» au sein de l’attendu conclusif[18] conduit indubitablement, à penser que cette limitation est également d’application supplétive. Dès lors, un propriétaire peut octroyer un droit réel de jouissance spéciale à une personne morale pour une durée excédant de trente ans à la condition sine qua non qu’elle soit limitée, puisque seule la prohibition de la perpétuité est d’ordre public.

2. Le régime général extinctif du droit réel de jouissance spéciale dans le silence du contrat

La référence à l’article 625 du Code civil permet à la Cour de cassation d’étendre la précision qu’elle fait sur le régime de la durée du droit réel de jouissance spéciale. En effet, cette disposition prévoit que le droit d’usage et d’habitation s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit. Il convient de préciser que seul le régime extinctif de l’usufruit est applicable au droit réel de jouissance spéciale. Ce régime est prévu aux articles 617 à 624 du Code civil, ces derniers seront donc applicables au droit réel de jouissance spéciale sauf stipulation contraire.

La référence à l’article 625 du Code civil permet donc, de considérer que la Cour de cassation a souhaité conférer une portée étendue à sa décision. En effet, il est tout à fait pertinent d’interpréter ce visa comme l’établissement d’un régime général supplétif attenant à l’extinction du droit réel de jouissance spéciale, indépendamment de la qualité de son titulaire. D’ailleurs, la Cour de cassation aurait seulement visé l’article 619 du Code civil, si elle avait souhaité que sa solution ne s’applique qu’aux personnes morales.

 

En dépit des nombreuses interrogations encore non résolues au sujet du droit réel de jouissance spéciale, la Cour de cassation lève le voile sur son régime temporel, ce qui de surcroît permettra aux notaires et praticiens du droit immobilier d’être à même de rédiger plus sereinement les actes. C’est pourquoi, on ne peut qu’accueillir favorablement l’arrêt du 28 janvier 2015 qui constitue une avancée majeure en droit privé des biens !

Etude écrite par: Kévin Moya,

Etudiant en Master 2 Droit du patrimoine spécialité « Construction, Urbanisme, Contrats »,

Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne

[1] Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n°11-16.304 : JurisData n° 2012-024285

[2] Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 14-10.013 : JurisData n° 2015-001087

[3] Article 608 de l’Avant-projet de réforme du livre II du Code civil, élaboré par l’association Henri Capitant

[4] H. Périnet-Marquet, «La liberté de création des droit réels est consacrée», Constr.-Urba janv.2013, rep.1

[5] J-L. Bergel, «une propriétaire peut consentir un droit réel de jouissance spéciale de son bien pour plus de 30 ans», RDI 2013 p.80

[6] T. Revet, JCP G 2015, n° 9, 2 Mars 2015, p.252 ; J-L. Bergel  RDI 2013 p.80

[7] Cass. 3e civ., 7 mars 2007, n° 06-12.568 : JurisData n° 2007-037924

[8] Cons. Constit., déc. n°94-346 DC, 21 juill. 1994, JO 23 juill. 1994, p.10635; RTD civ. 1995. 656, obs. Zénati

[9] H. Périnet-Marquet, «La liberté de création des droit réels est consacrée», Constr.-Urba janv. 2013, rep.1

[10] Cass. 3e civ., 4 mars 1992, n° 90-13.145 JurisData n° 1992-000344; Bull. Civ. III, n°73

[11] P. Berlioz, Droit des biens, Ellipses, 2014, p. 395, n°360

[12] Cass. 3e civ., 2 décembre 2009, n° 08-20310, Bull. 2009, III, n° 266, (pour un emplacement de stationnement)

[13] H. Périnet-Marquet, Constr.-Urba, janv. 2013, rep.1; F. Garcia, administrer, nov. 2013, n°470, p.65

[14] F. Terré et Ph. Simler, Droit civil, Les biens, Dalloz, 2014, 9^e éd., n°861-1, p.765

[15] Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 11-13.202 : JurisData n° 2012-010886

[16] RTD Civ. Juill.-Sept. 2012, n°10, p.553, obs. T. Revet

[17] Cass. 3e civ., 7 mars 2007, n° 06-12.568 : JurisData n° 2007-037924

[18] Cité en introduction