L’annexe environnementale à joindre aux baux commerciaux

Les Baux verts ont été introduits par le décret n° 2011-2058 du 31 décembre 2011 qui s’applique depuis le 1er janvier pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Il s’appliquera à compter du 14 juillet 2013 aux baux commerciaux en cours (article 4 du décret). L’article L. 125-9 du Code de l’environnement, créé par la loi dite « Loi Grenelle 2 », imposait d’ajouter une annexe environnementale aux baux commerciaux remplissant les conditions suivantes :

• Les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m²
• les baux portant sur des locaux à usage de bureaux ou de commerces.

Intérêt de l’annexe environnementale

En plus de s’inscrire dans la politique RSE des entreprises, il convient de souligner que l’obligation d’insérer une annexe environnementale pour tous les baux en cours portant sur de surfaces à usage de bureaux ou de commerces de plus de 2.000 mètres carrés s’inscrit dans un objectif comportant plusieurs volets :

• l’état des lieux des équipements existants et de leurs caractéristiques énergétiques ;
• le suivi annuel des consommations énergétiques (eau, électricité, gaz…);
• la valorisation du patrimoine des bailleurs;
• la mise en place d’un programme d’actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués sur la base d’un bilan d’évolution en la matière et la concrétisation d’objectifs mutuels selon une périodicité fixée d’un commun accord;
• le partage des avantages induits entre le locataire et le bailleur (le bailleur pourra se prévaloir d’être propriétaire de locaux réellement « verts » et le locataire pourra voir son loyer baisser en particulier si le montant de son loyer est indexé sur la consommation énergétique des installations dont il a la jouissance ou encore sur la quantité de déchets générée);

Sanction de l’absence d’annexe ou du non respect des obligations respectives des parties

La loi pose une obligation : certains baux doivent contenir une annexe environnementale. La loi ne prévoit aucune nullité en cas d’absence d’annexe environnementale, ni aucune sanction spécifique en cas de non-respect de leurs engagements par le bailleur ou le preneur.

Toutefois, l’annexe environnementale n’en a pas moins une valeur contractuelle et il convient d’appliquer le droit commun des obligations.  Si le juge estime la violation suffisamment grave, l’action résolutoire prévue par l’article 1184 du Code Civil pourra être actionnée en cas de manquement. De même, si l’une des parties manquait à ses obligations en vertu des dispositions de l’annexe environnementale, l’autre partie pourrait demander des dommages et intérêts en justice (en prouvant l’existence d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice).

Selon Michel Grossi, Responsable de la Gestion du Patrimoine chez BNP Paribas, c’est le marché qui sanctionnera par une désaffection des immeubles non verts ou non améliorés et/ou par une décote des valeurs locatives et vénales.

Le bail vert s’inscrit dans une perspective de reporting RSE

Une proposition de directive de la Commission Européenne sur la publication d’informations non financières a été publiée le 16 avril 2013 et impose aux entreprises visées[1] d’inclure dans leur rapport de gestion, une déclaration comprenant des informations substantielles relatives aux questions d’environnement, sociales et de personnel, de respect des droits de l’homme et de lutte contre la corruption. Dans ces domaines, cette déclaration intégrera une description des politiques de la société, des résultats obtenus et des aspects liés aux risques. Le bail vert illustre cette mouvance qui s’étend désormais aux acteurs de l’immobilier tertiaire.