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La loi Scellier, du nom du député François Scellier, a donné naissance à un nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif à compter de 2009. Principale différence avec les régimes existants comme Boorlo et Robien : sa simplicité. Le dispositif Scellier crée une réduction d’impôt de 25% au lieu d’un amortissement fiscal diminuant les revenus fonciers.
L’objectif du gouvernement
Ce nouveau régime de défiscalisation initié par la loi de Finances rectificative pour 2008 vise à relancer le marché locatif et l’attractivité de l’investissement dans l’immobilier neuf. Tout en soutenant le secteur immobilier, le législateur a cherché à optimiser la qualité des constructions et la localisation des biens éligibles. D’une part, l’habitation, neuve ou rénovée, doit répondre à des normes thermiques et de performances énergétiques. D’autre part, la réduction d’impôt est plafonnée par décret selon les zones géographiques afin de favoriser les secteurs à fort décalage entre l’offre et la demande locative.
Simplicité, rapidité et flexibilité du dispositif
Depuis le 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2010, le dispositif Scellier permet à tout contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25 % du prix de revient du bien étalée sur neuf ans, et ce, dans la limite de 300.000 € par opération, par an et par ménage. A noter que dès 2011 et jusqu’à fin 2012, ce taux de 25 % sera ramené à 20 %. Concrètement, si vous achetez en 2010 un logement neuf d’une valeur de 240.000 €, vous pourrez déduire de vos impôts 25 % de ce montant sur 9 ans (60.000 € au total), soit une économie d’impôt de 6.666 € par an pendant 9 ans.
Cet allègement de la pression fiscale est effectif dès la première année d’imposition et, en cas de réduction supérieure au revenu imposable de l’année, la loi prévoit l’imputation de l’excédent sur les six années suivantes. De plus, les locataires ne sont soumis à aucun plafond de ressources et le propriétaire est autorisé à louer ce bien à des personnes de sa famille (enfants, parents) à condition qu’elles ne soient pas rattachées à son foyer fiscal.
L’engagement du propriétaire
Bien que ce dispositif ne comporte que peu de contraintes, pour en bénéficier, le contribuable doit s’engager à louer le bien en tant qu’habitation principale à un loyer qui n’excède pas certains plafonds, et ce pendant une période minimale de 9 années consécutives. Si l’investisseur souhaite continuer à louer le bien au-delà des neuf années réglementaires, il bénéficiera (pendant six ans au plus) d’une réduction de 2 % par an, soit au total une réduction d’impôt de 37 % sur quinze ans.
L’enthousiasme des investisseurs
Actuellement, les achats en Scellier représentent plus de la moitié des ventes des promoteurs immobiliers. Comment expliquer un tel engouement ? Contrairement aux dispositifs précédents, le « Scellier » s’adresse à tous les contribuables quelque soit leur niveau d’imposition.
A priori, le tableau semble idyllique : le remboursement de l’emprunt se fait en grande partie par le locataire à travers les loyers perçus et par l’Etat grâce aux économies d’impôt réalisées, de sorte que l’épargne mensuelle de l’investisseur devient faible pour compléter le dispositif.
Mais les professionnels mettent en garde les investisseurs débutants : l’aspect fiscal, même important, ne doit être qu’un élément de la rentabilité de l’opération et non un but en soi. Pour ne pas se tromper, pas de secret : des logements de qualité, de bons emplacements au sein d’un véritable tissu économique, proches des écoles et dans un secteur avec une vraie demande locative car ces critères seront déterminants lors de la revente du bien.
Conclusion
Pour tous ceux désireux de créer ou diversifier leur patrimoine, se constituer un capital, améliorer leur retraite, protéger leur conjoint ou leur cellule familiale, ce type d’investissement devient un actif incontournable. Mais il faut agir vite car si depuis un an, le dispositif Scellier suscite un engouement irréfutable auprès des investisseurs et des professionnels, sa disparition reste programmée au 31 décembre 2012 et le dispositif risque de ne pas être ressuscité, particulièrement dans le contexte actuel de chasse aux niches fiscales.
Stéphanie Nemarq
| Pour en savoir plus |
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Instruction 5 B-17-09 du 15 mai 2009 |
