Focus sur le contrat de location-gérance : avantages et inconvénients

Comme d’accoutumée, pour débuter cet article, commençons par une rapide définition de ce qu’est la location-gérance. Elle désigne un contrat de bail mobilier, et plus précisément l’opération par laquelle le propriétaire d’un fonds de commerce – qu’on appelle le bailleur et plus souvent encore le loueur- donne ce fonds de commerce en location à un preneur nommé gérant libre ou locataire-gérant. Ce dernier a la qualité de commerçant, est inscrit au registre du commerce et des sociétés, exploite le fonds sous sa propre responsabilité et verse au loueur des redevances. C’est un contrat qui n’est pas translatif et relève des baux commerciaux.

I- Les conditions de la location-gérance

Avant tout chose il convient de préciser que les dispositions législatives relatives à la location gérance s’appliquent non seulement aux fonds commerciaux, mais encore aux fonds artisanaux.

En outre le statut de la location-gérance étant d’ordre public, il régit impérativement toutes les conventions qui répondent à la définition de l’article L144-1 du Code de Commerce : convention par laquelle le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou artisanal le loue totalement ou partiellement à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls, quel que soit l’intitulé ou la qualification choisi par les parties.

A/ Les conditions de fond

Sans revenir sur les conditions de fond générales du contrat, voici les quelques particularités attachées au contrat de location-gérance relatives à l’activité exercée. Les conditions tenant à la moralité du propriétaire du fonds on été supprimées par l’ordonnance  du 25 Mars 2004.

• L’existence d’un fonds de commerce louable[1]
• Le bailleur doit avoir exploité lui-même le fonds pendant au moins 2 ans[2]: cette condition vise à éviter les spéculations sur le fonds de commerce mais est néanmoins assouplies par de nombreuses exceptions visée à L144-5 ainsi qu’une dispense judiciaire autorisée par L 144-4.
• Le locataire doit avoir la capacité d’exercer une activité commerciale et le bailleur de donner en location un fonds de commerce.

B/ Les conditions de forme

• L’écrit n’est pas obligatoire : bien qu’en pratique cela soit souvent le cas
• Obligation d’insérer un extrait dans un journal d’annonce légale dans la quinzaine de l’acte[3]
• Les documents commerciaux (bon de commande, factures et autres) doivent indiquer l’existence du contrat de location gérance[4].
• Le Locataire-gérant qui exerce la profession commerciale doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, où mention doit être faite de l’existence du contrat de location-gérance[5]

Par application de la règle du parallélisme des formes, les mêmes mesures doivent être respectées à la cessation du contrat.

II- Les effets de la location-gérance

A/  A l’égard des parties

Le propriétaire du fonds qui donne ce dernier en location gérance perd la qualité de commerçant. Il est tenu de toutes les obligations du droit commun du bail, notamment des obligations de délivrance et de garantie qui lui interdiront à l’avenir de faire concurrence à son locataire. Il doit aussi assurer à celui-ci une jouissance paisible et utile du fonds loué.

C’est au bailleur, parce qu’il est propriétaire du fonds, qu’il reviendra en outre de demander le renouvellement du bail commercial.

Le locataire du fonds, comme tout locataire, doit payer le loyer stipulé – en pratique on parle plutôt de redevance– et jouir de la chose louée en « bon père de famille ». Il doit respecter la destination de l’exploitation, en sauvegarder la substance. En revanche le locataire ne peut consentir aucun acte juridique ayant pour objet le fonds lui même.

Le droit de jouissance sur le fonds confère au locataire-gérant la propriété des bénéfices engendrés par l’exploitation, qui reçoivent la qualification de fruits industriels. Toutefois, à l’instar de l’usufruitier dont le droit de jouissance est identique, il ne peut appréhender que les fruits nets, c’est-à-dire sous déduction des investissements et des dépenses nécessaires à la préservation du fonds de commerce.

L’entretien du matériel et le remplacement des éléments essentiels du fonds de commerce sont à la charge du loueur. Elles peuvent tout à fait être mise à la charge du locataire-gérant moyennant une diminution des contre partie, afin de maintenir l’équilibre du contrat. En effet, un déséquilibre entrainerait une possible requalification du contrat et un risque intrinsèque puisqu’on ne se trouverait plus sur le terrain de la location classique.

B/ Le sort des dettes d’exploitation

De manière tout à fait logique, les dettes antérieures au contrat de location-gérance n’incombent qu’au bailleur. Cependant elles peuvent être déclarées immédiatement exigibles par le tribunal de commerce si la location-gérance met en péril leur recouvrement[6].

Quant aux dettes contractées par le locataire-gérant à l’occasion de l’exploitation du fonds, elles engagent la responsabilité solidaire du gérant et du loueur jusqu’à la publication du contrat de location gérance et pendant un délai de 6 mois à compter de cette publication[7]. Il faut toutefois qu’on puisse établir un lien entre la dette et l’exploitation du fonds de commerce. Cela s’applique aussi bien aux dettes contractées qu’au dettes légales (donc valable également pour les dettes fiscales mais pas pour les dettes délictuelles ou quasi délictuelles).

Nota Bene : cette responsabilité solidaire est d’ordre public et l’engagement de la responsabilité solidaire du loueur doit être appréciée à la date de naissance de la dette litigieuse et non pas à celle de son échéance ou exigibilité.

Enfin, en ce qui concernes les dettes contractées par le locataire-gérant à l’occasion de l’exploitation du fonds de commerce au delà de ce délai de 6 mois, elles lui incombent à lui seul. Toutefois en application de l’article 1684, 3° du CGI, « le propriétaire d’un fonds de commerce est solidairement responsable avec l’exploitant de cette entreprise, des impôts directs établis à raison de l’exploitation de ce fonds ». Ainsi, il existe une solidarité fiscale du loueur tout au long du contrat de location gérance dont la seule limite est celle de la prescription fiscale.

III- L’extinction du contrat de location-gérance

A/ Les extinctions naturelles

• la restitution du fonds de commerce : arrivée au terme du CDD ou résiliation du CDI

Le locataire gérant perd ainsi son outil de travail. Les dettes afférentes à l’exploitation qu’il a contractées deviennent immédiatement exigibles, ce qui risque de causer une impasse de trésorerie et la manifestation d’un état de cessation des paiements ; et le bailleur n’est pas, sauf stipulation contraire, tenu de lui racheter les marchandises existant en stock au jour de l’expiration du contrat.

Toutefois, en application des dispositions de l’article L1224-1 du C.Trav, les contrats de travail attachés au fonds sont transmis de plein droit au propriétaire qui a l’obligation légale de les poursuivre, à condition que le locataire ne rende pas un fonds ruiné.

• Résolution judiciaire en cas d’inexécution par l’une des parties de ses obligations

Cela peut concerne une insuffisance d’exploitation du fonds par le locataire-gérant, ou encore un abus de jouissance de sa part.

Pratiquement la location-gérance présente de multiples intérêts :

• Ainsi le fonds sera mis en location-gérance lorsqu’il vient à échoir à un incapable (mineur qui hérite du fonds de commerce, commerçant qui décède et laisse plusieurs héritiers en indivision), ou lorsqu’un commerçant est frappé d’incapacité.
• La location-gérance est également un moyen de reprise des entreprises en difficultés : le législateur ne l’a envisagé qu’avec méfiance, en raison sans doute des abus auxquels elle a donné lieu ; la location-gérance n’est plus désormais, dans la liquidation judiciaire, qu’une étape préparatoire à la cession du fonds de commerce qui ne peux excéder 2 ans.
• Elle peut aussi permettre d’ouvrir une période d’essaie avant l’achat éventuel du fonds de commerce, par un acquéreur qui souhaite juger de la rentabilité du fonds.
• Enfin, la location-gérance a permis le développement de certaines entreprises qui exploitent des réseaux de distribution et écoulent, sous contrat d’exclusivité, les produits qu’elles fabriquent ou distribuent, ces contrats de locations-gérance servent d’appuie à des contrats de franchises – Chambre Sociale 19 Juin 2012 et Ch.Com 23 Septembre 2014 Yves Rochers : dans la première décision le contrat de location gérance est requalifié en contrat de travail et dans le deuxième arrêt le locataire gérant a été mis en procédure collective et une action en responsabilité avait été engagée contre le loueur.

Cependant la location-gérance présente aussi des inconvénients:

 En particulier, la location gérance de fonds de commerce risque de favoriser la spéculation dans l’hypothèse où son propriétaire ne désirerait pas exploiter le fonds de commerce mais uniquement réaliser un placement. C’est pourquoi le législateur est intervenu de façon à ce que ce procédé de location-gérance soit enfermé dans des limites raisonnables. Le statut actuel découle d’une loi du 20 Mars 1956 qui s’efforce de concilier ces différents intérêts.

Sarah ABDALLAH

[1] C.Cass Civ. 3^ème 7 Décembre 2010 et Ch. Com. 29 Janvier 2013

[2] L 144 – 3 du Code de Commerce

[3] L 144-1 du Code de Commerce

[4] R123-237 du Code de Commerce

[5] R123-38 du Code de Commerce

[6] L 144-6 du Code de Commerce

[7] L 144-7 du Code de Commerce

Sources :

Ouvrage Collectif, Code de Commerce, DALLOZ  Edition 2015 110ème édition

Ouvrage Collectif, Droit Commercial – Actes de commerce, commerçant, fonds de commerce, LEXIS NEXI 8ème édition.

Ordonnance n° 2004-274 du 25 mars 2004 portant simplification du droit et des formalités pour les entreprises