Droit Civil – "Un contrat bail prévoyant un prix dérisoire ou vil"

Dans un arrêt en date du 21 septembre 2011, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est venue apporter plusieurs précisions sur le sort d’un contrat de bail à construction conclu pour un prix dérisoire ou vil.

 En l’espèce, un bail à construction d’un complexe hôtelier sur un terrain de la Croisette avait été consenti par la commune de Cannes à un loyer annuel de 762,25 €, alors qu’un coût de 132 750 000 € avait été nécessaire à sa réalisation. Dix ans plus tard, suite à l’adjudication de ce bail à une autre société, la commune tente de se prévaloir de l’inexistence du contrat.

L’enjeu de la nature exacte de la sanction à appliquer à ce contrat était de taille. En effet, alors que l’inexistence du contrat n’a pas besoin d’être reconnue par une décision de justice, la nullité, qu’elle soit relative ou absolue, se prescrit à l’expiration d’un délai de cinq ans.

La Cour de cassation rejette l’action de la commune de Cannes en affirmant tout d’abord qu’un tel contrat n’est pas sanctionné par l’inexistence. Elle poursuit en considérant qu’il ne s’agit pas d’une nullité absolue, mais d’une nullité relative pour absence de cause soumise à la prescription quinquennale de l’article 1304 du Code civil.

Confirmant la jurisprudence des chambres civiles de la Cour de cassation, cet arrêt considère ainsi qu’un prix dérisoire ou vil ne viole pas l’intérêt général, mais le seul intérêt du cocontractant qui n’obtient pas de contrepartie à son engagement.

Certes, la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 a aligné la durée de prescription s’appliquant à la nullité relative et à la nullité absolue en la réduisant à cinq ans, mais un enjeu important demeure quant au point de départ du délai. En effet, la prescription d’un acte atteint de nullité relative court à compter de sa conclusion, alors qu’aux termes de l’article 2224 du Code civil, ce point de départ est reporté au jour où le titulaire de l’action en nullité absolue a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.