CERTIFICAT D’URBANISME : Des précisions prétoriennes avantageuses pour les promoteurs immobiliers

 

Dans une décision du 15 décembre 2015 (CE, 15 déc 2015, Commune de Saint-Cergues, req. N°374026), le

Conseil d’Etat a apporté des éléments intéressants concernant les droits que confère un certificat

d’urbanisme, en application de l’article L.410-1 du code de l’urbanisme.

Pour rappel, les certificats d’urbanisme sont des actes administratifs qui ont pour objet d’informer les

pétitionnaires sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain.

On distingue deux types de certificat d’urbanisme :

– Le certificat d’urbanisme informatif/ordinaire/neutre qui a vocation à informer uniquement sur les

dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété, la liste des taxes et

participations d’urbanisme applicables au terrain en question

– Le certificat opérationnel/pré-opérationnel/détaillé qui a vocation, en plus des indications du

certificat informatif, à se prononcer sur la faisabilité de l’opération envisagée ainsi que l’état des

équipements publics existants ou prévus.

L’intérêt majeur de cet outil réside dans le fait qu’il permet de cristalliser pendant 18 mois les règles

d’urbanisme applicables au terrain au jour de la délivrance dudit certificat.

Dans notre arrêt du 15 décembre 2015, le Conseil d’Etat apporte trois précisions importantes à cet

outil :

• En premier lieu, le bénéfice d’un certificat d’urbanisme peut être invoqué par une autre

personne que le pétitionnaire. La haute juridiction estime effectivement que les dispositions de

l’article L.410-1 du code de l’urbanisme « ne réservent pas à la personne qui a présenté la

demande de certificat les droits qu’il confère, pendant 18 mois, à l’application des dispositions

d’urbanisme, du régime des taxes et participations d’urbanisme et des limitations administratives

au droit de propriété existant à la date du certificat d’urbanisme ».

On en retient donc que les garanties apportées par un certificat d’urbanisme sont attachées au

terrain et non pas au pétitionnaire. Il s’agit donc d’un droit réel et non d’un droit personnel.

• En second lieu, le Conseil d’Etat estime que la circonstance que le certificat d’urbanisme soit

délivré postérieurement au dépôt de la demande d’autorisation n’a pas de conséquence

sur l’instruction de la demande d’autorisation. Il précise qu’ « aucune disposition n’exclut la

prise en compte d’un certificat d’urbanisme pour l’examen d’une demande d’autorisation ou

d’une déclaration préalable déposée antérieurement à la délivrance de ce certificat et n’ayant

pas encore donné lieu à décision de l’autorité administrative ».

Le pétitionnaire peut donc profiter des bénéfices d’un certificat d’urbanisme même si ce dernier a

été délivré après le dépôt de sa demande d’autorisation.

• Enfin en dernier lieu, lors du dépôt de sa demande d’autorisation, le pétitionnaire n’est plus

obligé de spécifier expressément qu’il souhaite bénéficier du certificat d’urbanisme pour

en bénéficier effectivement. Le Conseil d’Etat précise dans ce sens que « les dispositions du

4ème alinéa de l’article L.410-1 du code de l’urbanisme sont applicables à une demande

d’autorisation déposée dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance d’un certificat

d’urbanisme, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que le demandeur ne s’en est pas

expressément prévalu lors de l’instruction de sa demande ».

Le pétitionnaire ne peut donc pas se voir opposer un refus de prise en compte du certificat

d’urbanisme au motif qu’il n’en aurait pas invoqué le bénéfice lors de son dépôt de demande de

permis de construire.

A ces égards, cet arrêt est très favorable aux promoteurs, déjà friands des possibilités que leur

offre un certificat d’urbanisme pour sécuriser au maximum leurs projets.

Avec cette décision, l’intérêt suscité par cet outil n’en est que renforcé.

 

 

Fanny ETIENNE

Master 2 Droit Immobilier et de la Construction

Université Panthéon-Assas