2012 : Une année qui commence fort pour le droit de l’urbanisme

 

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En ce début d’année 2012,  de multiples changements touchent le droit de l’urbanisme.

 

Outre la dernière initiative en date, à savoir la majoration des droits à construire de 30% [1], plusieurs textes sont entrés en vigueur. Face à un tel « maquis » législatif, un récapitulatif s’impose.

 

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I.   Des documents d’urbanisme « grenellisés »

 

Les modifications apportées au Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) et au Plan Local d’Urbanisme (PLU)

 

L’ordonnance du 5 janvier 2012 [2] prise en application de la loi « Grenelle II » du 12 juillet 2010 apporte plusieurs changements : la modification des dispositions communes applicables à l’élaboration des SCOT et des PLU en précisant les personnes qui y sont associées, la séparation des procédures d’élaboration et d’évolution (révision, mise en compatibilité, modification) en matière de SCOT, la clarification et la simplification de ces procédures en matière de PLU, les majorations des possibilités de construire pour les logements sociaux et les constructions écologiquement performantes.

 

Par ailleurs, le décret du 29 février 2012 [3] a modifié le contenu des SCOT et des PLU, plus particulièrement le rapport de présentation établi dans le cadre de leur élaboration. Ce dernier est désormais complété par de nouveaux documents à dimension environnementale (analyse de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers, conséquences du SCOT ou du PLU sur l’environnement).

 

II.   La surface de plancher comme unique référence à l’application de l’ensemble des règles d’urbanisme

 

La SHOB et la SHON remplacées par la surface de plancher

Suivant les objectifs définis par l’article 25 de la loi Grenelle II [4] et suite à l’ordonnance du 16 novembre 2011 [5], la surface de plancher s’est substituée à la surface hors-œuvre brute (SHOB) et à la surface hors-œuvre nette (SHON).

 

Selon l’article L112-1 du code de l’urbanisme, elle correspond à « la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. »

 

Outre l’unicité du calcul, cette modification permet d’accroitre légèrement la constructibilité et d’améliorer la performance énergétique des bâtiments, en tenant compte désormais des murs intérieurs et non plus extérieurs. Cette innovation vise à bannir la tentation de réduire les travaux d’isolation pour gagner en constructibilité.

 

 

III.   La simplification procédurale en matière de constructions nouvelles, existantes, et de lotissement

 

Les simplifications apportées aux régimes des constructions nouvelles et existantes

Le décret du 28 février 2012 [6], pris en l’application de l’ordonnance du 22 décembre 2011 [7], simplifie le régime des constructions nouvelles. Ainsi, les constructions nouvelles d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol inférieures à 5m² sont exemptées de formalités, sous la condition sine qua none d’une hauteur au dessus du sol n’excédant pas 12m.

 

L’exemption de formalités vaut également pour les terrasses de plain-pied.

 

Concernant les constructions existantes, le décret du 5 décembre 2011 [8] dispense de permis de construire les extensions inférieures à 40m². Néanmoins, ces dernières restent soumises à déclaration préalable.

 

Les simplifications apportées au régime du lotissement

 

Dans un premier temps, l’ordonnance du 22 décembre 2011 a remanié la définition du lotissement.

 

Auparavant, celui-ci correspondait à « l’opération d’aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments.»

 

Désormais, selon l’article L442-1 du code de l’urbanisme, le lotissement résulte de « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ». Les critères de l’origine de la division et de durée ont disparu.

 

Dans un second temps, les démarches relatives au lotissement ont été simplifiées par le décret du 28 février dernier. A partir du 1^er mars 2012, les lotissements s’accompagnant de la création de voies ou d’espaces communs et/ou situés dans un site classé ou un secteur sauvegardé sont soumis à permis d’aménager.

 

Auparavant, le permis d’aménager était conditionné à l’existence d’au moins deux lots. Ce critère a été supprimé.

 

Les lotissements ne s’accompagnant pas de travaux sont soumis à déclaration préalable.

 

Enfin, le permis de construire peut régulariser la situation d’un lotissement qui n’a pas fait l’objet d’une déclaration préalable, s’il indique que le terrain est issu d’une division.

 

IV.   Une nouvelle fiscalité de l’urbanisme

 

La réforme de la fiscalité de l’urbanisme résulte de la loi de finances rectificative du 29 décembre 2010 [9]. Le nouveau dispositif est entré en vigueur le 1^er mars 2012.

 

La création de la Taxe d’Aménagement

 

Afin d’établir une unicité fiscale, la Taxe Locale d’Equipement (TLE), la Taxe Départementale des Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (TDCAUE), et la Taxe Départementale des Espaces Naturels et Sensibles (TDENS) ont été remplacées par une taxe unique : la Taxe d’Aménagement.

 

La création d’une nouvelle taxe facultative : le Versement pour Sous-Densité (VSD)

 

Véritable outil de maitrise de la densité, le Versement pour Sous-Densité (VSD) peut être instauré de manière facultative par les communes munies d’un Plan d’Occupation des Sols (POS) ou d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU). Si elles souhaitent recourir à cette taxe, les communes doivent fixer un Seuil Minimal de Densité (SMD) dans des secteurs géographiques définis. Toute construction nouvelle en dessous de ce seuil minimal sera soumise à cette taxe.

 

 

Matthieu PETRIGNANI

 

 

Notes [1] Loi 2012-376 du 20 mars 2012   [2] Ordonnance n°2012-11 du 5 janvier  2012 portant clarification et simplification des procédures d’élaboration, de modification et de révision des documents d’urbanisme   [3] Décret n° 2012-290 du 29 février 2012 relatif aux documents d’urbanisme et pris pour l’application de l’article 51 de la loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010 de modernisation de l’agriculture et de la pêche   [4] Loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement : article 25 alinéa 3 : « Unifier et simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme »   [5] Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme   [6] Décret n° 2012-274 du 28 février 2012 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme   [7] Ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme   [8] Décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes   [9] Loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010

Pour en savoir plus   SItes   www.assemblee-nationale.fr   www.legifrance.fr   www.urbinfos.com   www.developpement-durable.gouv.fr   La gazette des communes   Numéro du 16 janvier 2012, p.48   Numéro du 5 mars 2012, p.48   Numéro du 12 mars 2012, p.46